シモキタな日々:・地区計画

カテゴリ：・地区計画

• 容積率
  [ 2011-06-16 12:21 ]
• 建ぺい率80％
  [ 2011-06-14 17:05 ]
• 下北沢・中高層ビル事情（その２）
  [ 2011-06-09 06:06 ]
• 下北沢・中高層ビル事情（その１）
  [ 2011-06-03 02:05 ]
• 地区計画のルール
  [ 2011-05-25 21:27 ]

容積率

今日は容積率の話をします。

容積率とは、その土地に建設できる建物の総床面積(延床面積)の限度÷敷地面積の割合を都市計画によって定めたパーセンテージのことをいいます。つまり下北沢の駅周辺の商業地域では、容積率は500％と定められているので、今日はその数値がどういうものであるかについて考えていきましょう。

下北沢駅周辺の地区計画では、敷地面積が500㎡未満の場合、建物の高さは22ｍ以下と決められています。この数値は建物の各階高さが標準値である3ｍ程度の時、3ｍ×7階+1ｍ(余裕)＝22ｍという計算式が成り立つことから、大方7階建ての建物が建てられる高さの制限と見ることができます。

さて前回、80％の建ぺい率は敷地一杯に建物をたてることとほとんど同義であるという話をしました。そこで、各階80％×6～7階＝480％～560％という計算式から、この500％というものが、敷地一杯の建物を計画したときに、一部７階建て程度までは建てられる数値だということがわかります。そして下北沢の都市計画の場合、4階以上の建物の壁面には道路境界から2ｍというセットバックが義務付けられているため、80％までの床面積を使い切ることはできず、結果７層すべてを充分に使い切るくらいの計画になってしまうわけです。

もちろんこれは、リアルな計画では建物の容積を地下階に振り分けていくこともありますし、実際の容積率は前面道路の幅から算出されたパーセンテージの方で制限されることが多く、こんな単純な数値化は実質的ではないということは充分承知の上での計算です。しかし、実際建っている建物の様子をみる限り、ほとんどの新築建物が、地上７階建てで計画されていることから、今回の地区計画のルールに準じて計画を進めると、ほとんどの建物が建築制限一杯の中で7階建てになるのだということがわかります。

そんなルールによって出来上がる街並みを空から鳥の目でみるとこんな感じになります。

７階という高さが高すぎるかどうか？という議論はさておき、私がここで問題に思うのは、「自動的に行政が決めた容積一杯の建物が建ってしまう」という今のルールには、なんの魅力も感じられないということです。たとえば、一面しか道路に面していない一般の敷地の場合、隣も同じ建築のルールで建物を建てることを自明のこととして受け入れざるをえないので、道路を除く、他3方からの採光は初めから期待できないことになります。そして建築士はそんな一面採光の細長い容積を一杯に満たした箱をつくること以外には、なにも期待されていない存在になってしまうわけです。

もし、建物の建築制限が今のように「かっちりした鳥かご」の中に制限するようなルールではなくて、「決められた量の粘土」を与えられて、それをある高さ制限の中で自由に計画できるようなルールであったら、街並みはどう変わってくるだろうか？ということを夢想してみました。たとえば、街角の小さな広場や、2、3階の屋根の上につくられたオープンデッキのような、町の環境をよくする場所をつくる場合に限り、その上に本来つくれるはずだった容積を、建物の他の部分を高くすることを許すことで置き換えることができるようなルールに変えたらどうなるだろうか？というようなことを考えてみたわけです。

つまり、僕が夢にみた街並みはこんな感じになります。

みなさんはこんな絵をみて、どう思われますか？

追記：今回の地区計画の改正案はまだ、僕個人の夢の段階であり、実例があっての話ではありません。ですからしっかりした制度として考えていくなかで、いろいろな問題点が指摘されるということも、たぶんあるでしょう。ただ、最初は夢を語ることがやはり大切なのではないだろうか？と考え、まずは絵に描いてみたということだとご理解ください。

建ぺい率80％

地区計画を考えるための基礎知識として、今日は「建ぺい率」についてお話します。

建ぺい率とは、建物を設計するときのルールとして、都市計画で定められた建坪の制限面積を算出する際のパーセンテージをいう。つまり今回の地区計画の多くが該当している商業地域では、建ぺい率80％、容積率500％というケースが多いので、今回は80％の建ぺい率というものが、一体どういうものなのかを考えてみよう。

一度でも建物を計画したことのある人ならばイメージできるのでは？と思うのだけれど、建ぺい率で示されるイメージより建物はずっと大きく建てられるものである。一般の住宅では50％の地域とかが多いので、その数字をみて「なんとなく半分くらいは庭になる」と思っている人が多いのだけれど、実際にはそうならないのは、ご近所の様子をみれば明らかなはずだ。一般に広めの庭があって、環境の良い別荘地などの建ぺい率は20％くらいまでであり、都心でも以前は30～40％くらいの建ぺい率が一般的だった時代もあった。周辺の環境を良好に保つためには、40％を超えるとかなり厳しくなってくるというのが、筆者のもっている日頃の感想である。さて、では商業地域に指定されている80％の建ぺい率というものがどういう数字なのかを実例を追って考えてみましょう。

今回はこの数字のもつ厳しさを示すためにあえて狭い敷地で考えてみる。間口が2間(3.6ｍ)で奥行きが10ｍの敷地があったとする。つまり敷地面積は36㎡。これに建ぺい率の80％をかけると、36×0.8＝28.8㎡となる。建物が鉄骨造で、隣地ぎりぎりにコンクリートボードなどを施工すると考えて、その敷地境界線からの離れを30センチとした場合、間口は3.6ｍ－0.3×2＝3ｍとなる。すると奥行きはどうなるか？28.8÷3＝9.6ｍつまり奥行き方向には合計40センチしか余裕がないこととなり、これから、建ぺい率80％という数字がいかに敷地一杯を示しているかがよくわかる。ここで離れを30センチといったが、これは壁芯までの距離であってコンクリートボードの厚みが10センチだった場合、隣地境界までの距離はさらに5センチ縮まって、実質は25センチだといえば、そのぎりぎりさ加減がわかっていただけるだろうか。80％の建ぺい率とはこのように「敷地一杯に建てても良い」という制限なのだ。

ご理解いただけましたでしょうか？(計算式とかでてくるとちょっとわかりにくいでしょうか）

下北沢・中高層ビル事情（その２）

先日の話のつづき…

今日は地区計画の決まりの中で、例外的に扱われているふたつの場面について説明しよう。一つ目は上の写真が示す「鎌倉通り沿道」の場合。ここの壁面線は法令上は「1号壁面線」と呼ばれ、道路中心線から4ｍのセットバック(つまり8ｍの道路をつくろうとしているということになりますね）が義務づけられているだけで、それ以外の複雑なルール(上の方では道路境界線からの逃げを余計に取れというような)は課せられていません。これは8ｍ幅の道路が、日照確保の上では充分に機能を果たすと思われるため、それ以外の複雑なルールは設けなかったというのが理由と思われます。

もうひとつの例外は上の写真。つまりこの「ダイエーのビル」のように、敷地面積が大きいため、高さの規制を例外的に扱うケースである。これは敷地の広さが500㎡以上と、2000㎡以上のふたつの場面が想定されており、それぞれ15％以上、もしくは30％以上の公開空地を設けることを条件に、高さの最高限度を500㎡→45ｍ(商業地区Ｂの場合は31ｍ）まで、2000㎡→60ｍまで、高さの制限を緩和することが決められている。ちなみに今建設中のダイエーの建設高さは36ｍということだから、このビルでは制限一杯より9ｍほど低めに建物が計画されたことがわかる。

まだまだ続きます。

下北沢・中高層ビル事情（その１）

先日地区計画の現状をつぶさに調べるため、最近建てられた中高層ビルを見てまわった。




まずは北側、ピーコック裏の無印横に並んで建ったふたつのビル。どちらも低層３階までは店舗、４～７階までは住宅系の用途として設計されている。高層階のテナントはなかなか客が入らないといわれ敬遠されがちなので、このような構成の中層ビルは今後も増えていくだろう。敷地の奥行きなど土地の条件により、右側の建物の方は高層階の部分のセットバック距離が大きく取られており、日照確保の観点からは目指したい形ではあるのだが、すでに土地が細分化されている下北沢においては、このあたえられた法規制の下で、なにか良い提案をすることは実は大変むずかしくなっている。建物の現状を整理しながら、なにが弊害となっているのかまで、ゆっくりとお話したいと思います。

さて、低層の店舗部分は道路ぎりぎりまで建物としても良いが(1階部分は道路の形状を少しだけ広くしたいため、50センチ程度のセットバックが義務づけられていますが…2階以上は可能なルール）、中層以上の部分では(道路での明るさを確保するため)2ｍ以上のセットバックをするというのが、今回の地区計画の壁面指定の大きな特徴だ。そんなルールのため、これから見ていただく多くの建物が、低層部分と中高層部分で壁面の位置を切り替える設計となっています。




写真左上はドコモの入ったビル。右上はドラマ。左下はハンジロウ。右下はサザンヒルズという名称のビル、こちらは井の頭線の高架横です。

ちなみに、ドコモとハンジロウのビルは道路の交差点にあるいわゆる「角地」。ドラマは表と裏の2面を道路に接しているという例外的な接道をしているビルであり、サザンヒルズは一面を道に、一面を線路に接したビルという立地条件となっている。

高層部分を住居にしたいのは必然だとしても、接道の距離が短いとなかなか住居部門への入口を充分とることがむずかしい。だから、この4つの中でいちばん住居との併用計画が楽だったのはドラマのあるビルだったろうと思われる。ほか、ドコモとハンジロウについては「角地」なので、接道距離も長く、そんな計画も可能だったろうとおもわれるのに、そうなっていないのは、下北沢の商業テナントへの高い期待がうかがわれるといえるのかもしれない。で、サザンヒルズである。実はここのような一面道路の条件だけしなもたないビルが、一番多いことになるが、実は一番設計がむずかしい。それは接道距離が短いので、高層階へのエレベーターだとか、避難のための階段だとかへのアクセスと同時に、売上の高い１階店舗の接道スペースも確保するという両立がなかなかむずかしいからである。

一度にいろいろ書いても、読む方も苦痛だろうから、唐突ですが今日はこの辺でおしまいにします。

地区計画のルール

下北沢の地区計画を変更したいと思っている。

下北沢の地区計画は新規道路の事業認可が下りるのとほぼ同時の、2006年の10月に都市計画審議会に承認され、同年12月に告示された。それから4年半が過ぎ、町の変化をみていて、僕はこのルールを少しでも改善したいと、今真剣に思っている。このところ心の隅で、ずっとこのことを考えていたら、昨日の明け方夢をみた。で、忘れない内にスケッチをしたのが上の写真だ。

これ↑が左ページを拡大したもの。これは「1.」が下北沢の以前の街並みのイメージ(少し整い過ぎているという批判はあるかもしれない。確かにこんなにきれいな街並みではないね)。以前の街並みは道路斜線制限の存在により、建物の道路際が斜めにカットされていた。だから斜めの屋根があり、道路際では建物はほぼ3階程度しかない。
そして「2.」が現在。道路斜線が撤廃されたことにより、ポツポツと7階建てのビルディングが建ちはじめている。どこが変わったかがわかりやすいように、現在建っているビルは灰色系の色で塗ってみた。

さて、こちらは右ページの拡大。「3.」は今のルールのままでこのまま建物が更新されつづけたときのイメージ図である。建物はすべて四角い7階建てとなり、道はわずかに1メートル程度拡がるだけだ。つまり道路際からみた建物がすべて7階建てになるので、今の2倍以上のビルがそそり立っているようにみえるし、道路を歩いていると井戸の底をあるいているような暗い町になってしまうのがとても嫌である。
対して、「4.｣は改善案。建物を完全な容積(400％くらいが良いのではと思う)で制限し、土地を広くまとめた時に高すぎる建物ができてしまうことを制限するため、最高高さ制限を30ｍ程度にしてはどうだろうというのが、その骨子である。要は樹木やパラソルが描いているような、外に開放された「息が抜ける場所」が積極的に出来るようなルールにしないと、井戸の底を歩いているような状況にどんどんなっていってしまうので、その部分を何とか改善したいと考えてみたということである。建物を敷地一杯に建てた場合は5階建てくらい(一点鎖線)の高さになり、最高高さは９階建てくらいということになるだろう。1点鎖線を越えている灰色系のビルは現在のルールですでに建ってしまっているビル。ルールを変更すると、今後は建てられない容積をすでに得ていることとなり、そういう建物を僕ら建築の世界では「既存不適格建物」と呼びます(もちろん今後、もしルールを変えるならという意味、現在はもちろん適法の建物です）。

少し難しい内容を含んだ提案なので、今後もスケッチを描きながら、少し丁寧に説明を続けてみたいと思います。